전월세보증금 전문변호사∙실무자가
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상가 부동산경매

⭕대항력

● 질문: 전월세보증금의 대항력를 얻기 위해서는 어떻게 해야하나요?

○ 답변: 대항력는 아래와 같은 조건에 해당하는 경우 취득할 수 있습니다.

대항력	■건물인도 및 사업자등록한 경우

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상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

● 질문: 대항력은 어떻게 받을 수 있나요?

○ 답변: 대항력은 ① 이사 후, 입주하여 ② 주소지 행복복지센터(동사무소) 사업장 주소지 세무서에서 주민등록(or 전입신고) 사업자등록한 경우 효력을 인정받을 수 있습니다.

⭕우선 변제권
● 질문: 전월세보증금의 우선 변제권를 얻기 위해서는 어떻게 해야하나요?

○ 답변: 우선 변제권는 아래와 같은 조건에 해당하는 경우 취득할 수 있습니다.

우선

변제권

■대항력(건물인도 및 사업자등록→다음날) 갖추고,

■확정일자 받은 경우

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상가건물 임대차보호법 제5조(보증금의 회수) ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

● 질문: 우선 변제권는 어떻게 받을 수 있나요?

○ 답변: 우선 변제권는 ① 이사 후, 입주하여 ② 주민등록(or 전입신고) 후, ③ 행복복지센터(동사무소) 사업장 주소지 세무서에서 확정일자를 받는 경우 효력을 인정받을 수 있습니다.

⭕최우선 변제권

● 질문: 전월세보증금의 최우선 변제권를 얻기 위해서는 어떻게 해야하나요?

○ 답변: 최우선 변제권는 아래와 같은 조건에 해당하는 경우 취득할 수 있습니다.

최우선

변제권

■대항력O > 경매개시 등기보다 앞선 경우

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상가건물 임대차보호법 제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

● 질문: 최우선 변제권는 어떻게 받을 수 있나요?

○ 답변: 최우선 변제권는 ① 이사 후, 입주하여 ② 주소지 행복복지센터(동사무소) 사업장 주소지 세무서에서 주민등록(or 전입신고)한 날이 부동산 경매개시 등기일보다 빠른 경우 효력을 인정받을 수 있습니다.

● 질문: 전월세보증금의 최우선 변제권는 얼마를 인정받을 수 있나요?

○ 답변: 전월세보증금은 아래와 같은 지역별 범위 내에서 최우선 변제권이 인정됩니다.

상가의 소액보증금

ㅣ서울시 2,200만원(보증금이 6,500만원인 경우)

ㅣ수도권 1,900만원(보증금이 5,500만원인 경우)

ㅣ광역시 1,300만원(보증금이 3,800만원인 경우)

ㅣ기타시 1,000만원(보증금이 3,000만원인 경우)

◯ 환산보증금 = (월세 X 100) + 보증금
ex.(월세 30만X100) + 1,000만 = 4,000만

● 질문: 부동산이 경매되는 경우 전월세보증금을 보호받기 위해서는 대항력, 우선 변제권, 최우선 변제권의 효력은 언제까지 유지해야 하나요?

○ 답변: 경매신청 후, 배당요구 종기 전까지 대항력, 우선 변제권, 최우선 변제권을 유지해야 합니다.
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