공유물분할 분할방법
민법 제269조(분할의 방법) ②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다. 

(대법원 판례)공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다(대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결).
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🔴분할 방법

● 질문: 공유부동산은 어떠한 방법으로 분할 되나요? 

○ 답변: 공유부동산은 아래와 같은 방법으로 분할됩니다.

✔현물 분할(원칙): 공유부동산을 수 개의 필지로 분할 후, 분할된 부동산에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하는 방법

✔경매 분할(예외): 공유부동산을 경매 후, 배당금을 지분비율로 분배하는 방법

✔가액 배상(협의): 공유자 1인지 단독으로 부동산을 단독으로 소유하고, 상대방의 지분을 금전으로 지급하는 방법


⭕현물 분할

● 질문: 현물 분할이란, 무엇인가요?

○ 답변: 부동산을 수 개의 필지로 분할 후, 분할된 부동산에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하는 방법입니다.

● 질문: 현물 분할은 구체적으로 어떻게 판결되나요?

○ 답변: 아래와 같은 방법으로 현물 분할 판결됩니다.

1. 남양주시 대 2758m2 중 별지 도면 표시 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ의 각 점을 차례로 연결한 선내 (나) 부분 919m2는 원고의 소유로, 같은 도면 표시 ㅁ,ㅂ,ㅅ,ㅇ의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가) 부분 1839m2는 피고의 소유로 각 분할한다.

2. 소송비용은 각자 부담한다.


● 질문: 현물 분할하지 않고, 바로 경매 분할할 수도 있나요?

○ 답변: 공유물분할은 현물 분할이 원칙이고, 현물 분할이 불가능하는 경우에만 예외적으로 경매 분할을 할 수 있습니다.


● 질문: 현물 분할이 불가능함은 어떤 경우을 의미 하나요?

○ 답변: 현물 분할를 하는 경우 현저한 가액 감소가 예상되거나 형상, 위치 등 경제적 가치 균등하지 않아 상대방의 손해를 야기하는 경우를 의미합니다.


⭕경매 분할

● 질문: 경매 분할이란, 무엇인가요?

○ 답변: 부동산을 경매 후, 현금화하여 현금화하는 절차입니다.


● 질문: 경매 분할하는 경우 배당금은 어떻게 분배 되나요?

○ 답변: 경매 배당은 경매비용 및 선순위 권리(당해세, 근저당권, 임대차 등)를 공제 후, 배당금을 지분비율로 현금 분배됩니다.


● 질문: 경매 분할은 구체적으로 어떻게 판결되나요?

○ 답변: 아래와 같은 방법으로 경매 분할 판결됩니다.

1. 별지 목록 기재 부동산을 경매에 부쳐 그 대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 원고와 피고들에게 각 비율대로 분배한다.

2. 소송비용은 각자 부담한다.


● 질문: 경매 분할하는 경우 배당은 언제 받을 수 있나요?

○ 답변: 경매신청 후, 약 1년 정도에 배당받을 수 있습니다.


● 질문: 경매 절차에서 상대방의 공유지분을 단독으로 취득할 수 있나요?

○ 답변: 일반 입찰자로서 경매에 입찰하여 상대방의 공유지분을 전부 취득할 수 있습니다. 단, 공유물분할경매의 경우 공유자로서 우선매수선택권을 행사할 수 없습니다.


● 질문: 경매 절차에서 부동산 가액은 어떠한 기준으로 평가하나요?

○ 답변: 법원에서 선임한 감정평가사를 통해 부동산을 감정하여 시세를 평가합니다.


⭕가액 배상

● 질문: 공유자 1인지 단독으로 부동산을 단독으로 소유하고, 지분의 가액을 지급하는 방법으로 분할 할 수도 있나요?

○ 답변: 조정 절차에서 공유자들이 합의한 경우 단독 소유도 가능합니다.


● 질문: 가액 배상은 구체적으로 어떻게 판결되나요?

○ 답변: 아래와 같은 방법으로 가액 배상 판결됩니다.

1. 피고는 원고로부터 441,464,947원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 각 부동산 중 2분의 1 지분에 관하여 공유물분할을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

2. 소송비용은 각자 부담한다.


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